Precio de los departamentos en Lima alcanza récord de US$ 2,078 por m² y sube 11.3% en un año

El mercado inmobiliario de departamentos en Lima Metropolitana registró una importante aceleración de precios durante el último año. De acuerdo con las estadísticas del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), elaboradas a partir de información del portal inmobiliario Urbania, el precio mediano de venta por metro cuadrado alcanzó los US$ 2,078 en el segundo trimestre de 2026, considerando el promedio simple de los 12 distritos incluidos en la muestra.

Esta cifra representa un incremento de 11.30% respecto al mismo periodo de 2025, cuando el valor promedio se situaba en US$ 1,867 por metro cuadrado. En términos absolutos, significa que el precio de venta aumentó US$ 211 por metro cuadrado en apenas doce meses, reflejando una valorización considerablemente mayor a la observada durante los años anteriores.

El resultado también constituye el nivel más alto de toda la serie estadística analizada, que comprende información desde 2019. De esta manera, el mercado inmobiliario limeño muestra un cambio importante en su comportamiento, después de atravesar varios años en los que los precios se mantuvieron relativamente estables.

El indicador comprende los distritos de Barranco, Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel, Surco y Surquillo. Aunque el promedio general permite observar la tendencia del mercado, las cifras distritales muestran diferencias importantes, tanto en los niveles de precios como en la velocidad de valorización de las viviendas.

En particular, los mayores incrementos se concentraron en distritos que tradicionalmente han presentado precios inferiores a los de las zonas más exclusivas de Lima, mientras que algunos sectores de mayor valor inmobiliario registraron avances más moderados.

San Isidro desplazó a Barranco como el distrito más caro

Uno de los principales cambios registrados durante el segundo trimestre de 2026 fue la modificación del orden de los distritos con los precios de venta más elevados.

San Isidro pasó a ocupar el primer lugar, con un precio mediano de US$ 2,657 por metro cuadrado, superando a Barranco y Miraflores, que históricamente han figurado entre las zonas más costosas del mercado inmobiliario limeño.

En comparación con el segundo trimestre de 2025, cuando el metro cuadrado en San Isidro se cotizaba en US$ 2,300, el incremento alcanzó los US$ 357, equivalente a una variación interanual de 15.52%. Se trata del mayor aumento absoluto en dólares entre los doce distritos evaluados.

Este comportamiento permitió que San Isidro desplazara a Barranco, que pasó de registrar un precio de US$ 2,490 por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025 a US$ 2,492 en el mismo periodo de 2026. Su incremento fue de apenas US$ 2, equivalente a 0.08%, convirtiéndose en el distrito con menor crecimiento de precios durante los últimos doce meses.

Por su parte, Miraflores registró un precio de US$ 2,482 por metro cuadrado, frente a los US$ 2,212 del segundo trimestre de 2025. Esto representó un incremento de US$ 270 o 12.21%.

De esta manera, los tres distritos que encabezaron el ranking de precios fueron San Isidro, Barranco y Miraflores, aunque con diferencias relativamente estrechas entre los dos últimos.

La evolución también evidencia que el mercado de viviendas de mayor valor no necesariamente presenta los mismos ritmos de crecimiento. Mientras San Isidro y Miraflores registraron incrementos de dos dígitos, Barranco prácticamente mantuvo sus precios sin variaciones respecto al año anterior.

San Miguel registró la mayor valorización porcentual

En términos de crecimiento porcentual, San Miguel encabezó el ranking de valorización inmobiliaria de Lima durante el periodo analizado.

El precio mediano de venta por metro cuadrado en este distrito pasó de US$ 1,464 en el segundo trimestre de 2025 a US$ 1,781 en el segundo trimestre de 2026. Esto significó un incremento de US$ 317 por metro cuadrado, equivalente a 21.65%, la mayor variación porcentual de los doce distritos considerados por el BCRP.

Este resultado es particularmente significativo porque San Miguel partía de uno de los niveles de precios más bajos de la muestra. Sin embargo, su aceleración durante el último año permitió reducir la diferencia frente a otros distritos de Lima Moderna.

El segundo mayor incremento porcentual correspondió a Jesús María, donde el precio por metro cuadrado pasó de US$ 1,805 a US$ 2,096, registrando un crecimiento de 16.12%. Con este resultado, el distrito superó por primera vez dentro del periodo comparativo la barrera de los US$ 2,000 por metro cuadrado.

Magdalena también presentó un desempeño destacado. Su precio mediano aumentó de US$ 1,820 a US$ 2,105, lo que representó un crecimiento interanual de 15.66% y una valorización de US$ 285 por metro cuadrado.

En el caso de San Isidro, el incremento fue de 15.52%, mientras que Lince registró un avance de 14.13%, pasando de US$ 1,798 a US$ 2,052 por metro cuadrado. Este último distrito también ingresó al grupo de zonas que superan los US$ 2,000 por metro cuadrado.

Los resultados muestran que la valorización no estuvo concentrada exclusivamente en los distritos tradicionalmente considerados de mayor categoría inmobiliaria. También alcanzó a zonas de Lima Moderna, donde los precios experimentaron incrementos importantes y se acercaron a los niveles de los sectores más exclusivos de la capital.

Jesús María, Magdalena y Lince superaron los US$ 2,000 por m²

Otro aspecto relevante del comportamiento inmobiliario durante el segundo trimestre de 2026 fue el avance de los precios en distritos que anteriormente se ubicaban por debajo del umbral de los US$ 2,000 por metro cuadrado.

Además de San Isidro, Barranco y Miraflores, que ya se encontraban por encima de ese nivel, Jesús María, Magdalena y Lince alcanzaron precios medianos de US$ 2,096, US$ 2,105 y US$ 2,052 por metro cuadrado, respectivamente.

En conjunto, estos resultados reflejan una progresiva aproximación de los precios de Lima Moderna a los valores observados en los distritos de mayor costo inmobiliario.

San Borja también registró un avance importante. El precio mediano pasó de US$ 1,912 en el segundo trimestre de 2025 a US$ 2,124 en el mismo periodo de 2026, equivalente a un crecimiento de 11.09%.

Por su parte, Pueblo Libre alcanzó los US$ 1,859 por metro cuadrado, frente a los US$ 1,653 del año anterior, registrando una expansión de 12.46%.

Estos incrementos reflejan que la presión alcista de los precios se extendió a diferentes zonas de Lima, aunque con distinta intensidad. En algunos distritos, el crecimiento permitió superar nuevos umbrales de valorización, mientras que en otros consolidó niveles de precios que ya se encontraban relativamente cerca de los registrados en las zonas de mayor valor.

La Molina registró el precio más bajo de la muestra

En el extremo inferior del ranking, La Molina presentó el menor precio mediano de venta por metro cuadrado entre los doce distritos evaluados durante el segundo trimestre de 2026.

El valor alcanzó los US$ 1,555, frente a los US$ 1,500 registrados en el mismo periodo de 2025. Esto representó un incremento de US$ 55 por metro cuadrado, equivalente a 3.67%, el segundo menor crecimiento de la muestra después de Barranco.

Aunque La Molina mantiene uno de los niveles de precios más bajos dentro de los distritos analizados, su comportamiento contrasta con el de otras zonas que experimentaron una aceleración mucho más pronunciada.

Surquillo también presentó un avance moderado. Su precio mediano pasó de US$ 1,753 a US$ 1,871 por metro cuadrado, lo que representó un incremento de 6.73%.

En Surco, el valor aumentó de US$ 1,700 a US$ 1,865, equivalente a una variación de 9.71%, inferior al promedio general de 11.30%.

Estos resultados evidencian que el encarecimiento de los departamentos no se produjo de manera uniforme en Lima. Mientras algunos distritos experimentaron incrementos superiores al 15%, otros mantuvieron una evolución más contenida.

Los precios permanecieron estables entre 2019 y 2024

La evolución histórica de los precios permite identificar dos etapas claramente diferenciadas en el mercado inmobiliario limeño.

La primera corresponde al periodo comprendido entre 2019 y 2024, durante el cual los valores de venta por metro cuadrado permanecieron relativamente estables, con fluctuaciones moderadas y sin una tendencia alcista significativa.

En el segundo trimestre de 2019, el promedio simple de los doce distritos alcanzaba los US$ 1,806 por metro cuadrado. Un año después, en el segundo trimestre de 2020, subió ligeramente a US$ 1,834.

Posteriormente, en el segundo trimestre de 2021, descendió a US$ 1,789, el nivel más bajo de la serie considerada. En los años siguientes se observó una recuperación gradual: US$ 1,812 en 2022, US$ 1,814 en 2023 y US$ 1,839 en 2024.

De esta manera, entre el segundo trimestre de 2019 y el mismo periodo de 2024, el incremento acumulado fue de apenas 1.83%, al pasar de US$ 1,806 a US$ 1,839 por metro cuadrado.

Esta evolución muestra que durante aproximadamente cinco años los precios inmobiliarios mantuvieron una trayectoria relativamente plana, sin experimentar las variaciones que se observarían posteriormente.

Sin embargo, esta situación comenzó a cambiar durante 2025, cuando los precios empezaron a mostrar una tendencia ascendente más marcada.

Desde 2025 comenzó una aceleración que se consolidó en 2026

La segunda etapa corresponde al periodo iniciado en 2025, cuando el mercado comenzó a registrar incrementos más pronunciados en los valores de venta de los departamentos.

En el primer trimestre de 2025, el promedio simple se ubicó en US$ 1,831 por metro cuadrado, mientras que en el segundo trimestre alcanzó los US$ 1,867. En el tercer trimestre subió a US$ 1,890 y hacia el cierre del año llegó a US$ 1,967.

La aceleración continuó durante 2026. En el primer trimestre, el precio promedio superó por primera vez la barrera de los US$ 2,000, al situarse en US$ 2,034 por metro cuadrado.

En el segundo trimestre alcanzó los US$ 2,078, consolidando el máximo histórico de la serie estadística.

La comparación con el periodo prepandemia también permite dimensionar la magnitud del incremento. Frente a los US$ 1,806 por metro cuadrado registrados en el segundo trimestre de 2019, el valor alcanzado en el segundo trimestre de 2026 representa un aumento acumulado de 15.06%.

Esto significa que, en siete años, el precio promedio de venta de los departamentos en los distritos analizados aumentó US$ 272 por metro cuadrado. No obstante, la mayor parte de esta valorización se concentró en la etapa más reciente, particularmente desde el segundo semestre de 2025.

San Miguel y Pueblo Libre lideran la valorización desde 2019

La comparación de los precios actuales con los registrados en 2019 permite identificar cuáles distritos han experimentado los mayores incrementos acumulados durante los últimos siete años.

San Miguel encabeza nuevamente el ranking, con un aumento de 28.50%, al pasar de US$ 1,386 por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2019 a US$ 1,781 en el mismo periodo de 2026.

Le sigue Magdalena, cuyo precio aumentó 27.27%, desde US$ 1,654 hasta US$ 2,105 por metro cuadrado. Pueblo Libre también registró una valorización importante de 27.24%, al pasar de US$ 1,461 a US$ 1,859.

Lince presentó un crecimiento acumulado de 22.58%, mientras que San Isidro avanzó 19.04% y Jesús María 17.23%.

En otros distritos, la evolución fue más moderada. San Borja registró un incremento acumulado de 14.62%; Surquillo, 12.04%; Miraflores, 10.75%; La Molina, 5.21%; y Surco, 4.89%.

Barranco presentó el menor incremento acumulado de toda la muestra, con apenas 1.51% respecto al segundo trimestre de 2019. Su precio pasó de US$ 2,455 a US$ 2,492 por metro cuadrado.

Esta comparación permite observar que los mayores incrementos acumulados no necesariamente se encuentran en los distritos con los precios más elevados. Por el contrario, San Miguel, Magdalena y Pueblo Libre, que partían de valores considerablemente menores, registraron las mayores tasas de valorización.

Radiografía de los precios inmobiliarios por distrito

Los resultados del segundo trimestre de 2026 muestran una importante dispersión entre los valores de venta de los departamentos en Lima Metropolitana.

San Isidro lideró el ranking con US$ 2,657 por metro cuadrado, seguido de Barranco con US$ 2,492 y Miraflores con US$ 2,482. En un segundo grupo se ubicaron Magdalena, con US$ 2,105; San Borja, con US$ 2,124; y Jesús María, con US$ 2,096, además de Lince, con US$ 2,052.

Por debajo de los US$ 2,000 se encontraron Surquillo, con US$ 1,871; Surco, con US$ 1,865; Pueblo Libre, con US$ 1,859; San Miguel, con US$ 1,781; y La Molina, con US$ 1,555.

La diferencia entre San Isidro y La Molina, los distritos con los precios más altos y más bajos de la muestra, alcanzó los US$ 1,102 por metro cuadrado. Esto evidencia la amplitud de los valores inmobiliarios dentro de Lima y las distintas características de los mercados residenciales de cada zona.

Estas cifras reflejan una mayor valorización de las viviendas en las zonas analizadas, aunque no significan necesariamente que todos los distritos o segmentos inmobiliarios estén experimentando el mismo comportamiento. Además, al tratarse de precios medianos de oferta recopilados por Urbania, no deben interpretarse como valores efectivos de cierre de las compraventas ni como una medición de la evolución de todos los inmuebles de Lima Metropolitana.