Precios de departamentos en Lima Metropolitana subieron hasta 17.3% al cierre de 2025

El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana cerró el 2025 con una recuperación más visible en los precios de venta de departamentos. Según el más reciente seguimiento del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), el valor promedio ofertado por metro cuadrado en los 12 distritos monitoreados subió de US$ 1,815 en el cuarto trimestre de 2024 a US$ 1,967 en el mismo periodo de 2025, lo que representa un avance interanual de 8.4%.

El resultado marca un cambio relevante en la evolución del sector, ya que confirma una aceleración de la valorización en comparación con los años previos y consolida una tendencia alcista que, según el análisis del ente emisor, se apoya en un mejor desempeño de la mayoría de distritos de la capital.

Suben los precios en 11 de 12 distritos

El comportamiento del mercado fue mayoritariamente positivo. De los 12 distritos evaluados por el BCRP, 11 registraron incrementos en sus precios de venta en dólares por metro cuadrado entre el cuarto trimestre de 2024 y el cuarto trimestre de 2025.

Los mayores avances se observaron en Jesús María, donde el precio pasó de US$ 1,778 a US$ 2,086 por m², con un crecimiento de 17.3%; y en San Miguel, que subió de US$ 1,462 a US$ 1,697 por m², con un alza de 16.1%. También destacaron Barranco, con un aumento de 12.5%; Surco, con 11.5%; y Lince, con 10.5%.

Otros distritos que mostraron valorizaciones relevantes fueron Magdalena, con un avance de 9.9%; Miraflores, con 8.0%; San Borja, con 7.7%; Pueblo Libre y Surquillo, ambos con 7.5%; mientras que San Isidro tuvo una variación más moderada de 2.1%.

Este comportamiento refleja que el mayor dinamismo no estuvo concentrado únicamente en los distritos tradicionalmente premium, sino también en zonas de Lima Moderna y de ingresos medios, donde la demanda por vivienda y la actividad de nuevos proyectos han venido ganando protagonismo.

Barranco lidera en precio; La Molina cae y rompe la tendencia

Al cierre del cuarto trimestre de 2025, Barranco se consolidó como el distrito con el precio más alto de la muestra, alcanzando US$ 2,463 por metro cuadrado, por encima de Miraflores, que registró US$ 2,400 por m², y de San Isidro, con US$ 2,273 por m².

En el otro extremo, La Molina fue el único distrito que mostró una caída en el periodo analizado. El valor ofertado descendió de US$ 1,552 a US$ 1,392 por m², lo que significó una contracción de 10.3%. Este retroceso contrasta con la recuperación general del mercado y convierte a este distrito en el principal caso atípico del reporte.

La caída de La Molina sugiere que, aunque el mercado limeño atraviesa una etapa de mayor valorización, todavía existen segmentos o zonas específicas donde la demanda se muestra más débil o donde la oferta enfrenta mayores ajustes.

El promedio supera por primera vez la barrera de US$ 1,900 por m²

Uno de los hitos más relevantes del informe es que el precio promedio simple de los distritos analizados alcanzó US$ 1,967 por m², superando por primera vez la barrera de los US$ 1,900 en el periodo reciente monitoreado.

Este dato es significativo porque el mercado había mostrado varios años de relativa estabilidad o estancamiento en sus precios promedio, especialmente entre 2019 y 2023. El avance registrado en 2025 sugiere una salida más clara de ese periodo de lateralización y una entrada a una fase de apreciación más robusta.

En términos agregados para Lima Metropolitana, el BCRP reportó que el precio promedio en dólares por metro cuadrado pasó de US$ 1,667 en el cuarto trimestre de 2024 a US$ 1,868 en el cuarto trimestre de 2025, lo que implicó un aumento interanual de 12.1%. En términos trimestrales, el avance fue de 6.1% respecto al tercer trimestre de 2025.

Alquileres suben y mejora el ratio de recuperación de inversión

El reporte del BCRP también muestra una mejora en el ratio precio de venta respecto al ingreso anual por alquiler (PER, por sus siglas en inglés), un indicador que mide cuántos años de alquiler se necesitan para recuperar el valor de compra de un inmueble.

Al cuarto trimestre de 2025, este ratio se ubicó en 16.3 años, ligeramente por debajo de los 16.5 años del trimestre previo. La reducción responde al aumento del precio promedio de alquiler, que subió de US$ 115 a US$ 121 por metro cuadrado.

En términos interanuales, el PER disminuyó 6.5% frente al cuarto trimestre de 2024, lo que sugiere una mejora relativa en el rendimiento del alquiler frente al precio de venta. Entre los distritos con mayores caídas del PER destacan La Molina, Pueblo Libre y Miraflores.

Este comportamiento puede interpretarse como una señal favorable para inversionistas inmobiliarios, ya que el alza de los alquileres contribuye a acortar el tiempo estimado de recuperación de la inversión, aun en un contexto de valorización de los activos residenciales.

El Banco Central precisó que este seguimiento se realiza desde 1998 a partir de información de Urbania y que los datos corresponden a precios listados u ofertados, por lo que no necesariamente reflejan los valores exactos a los que finalmente se concretan las operaciones de compra o alquiler.

La muestra incluye 12 distritos de Lima Metropolitana: Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, considerados dentro del segmento de ingresos altos; y Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo, clasificados dentro del segmento de ingresos medios.