Habilitación urbana concentra el 61% de los ingresos de Los Portales y sostiene su crecimiento inmobiliario

La clasificadora Apoyo & Asociados ratificó las clasificaciones de riesgo CP-1-(pe) para el Segundo y Tercer Programa de Instrumentos de Corto Plazo de Los Portales S.A. y Subsidiarias, destacando la solidez financiera de la compañía, su moderado nivel de apalancamiento y una adecuada posición de liquidez en un contexto donde el sector inmobiliario continúa enfrentando desafíos vinculados al entorno económico y político.

El informe, elaborado con información financiera auditada a diciembre de 2025, resalta que la empresa logró mantener estabilidad operativa y financiera durante el último año, impulsada principalmente por el desempeño de sus unidades de vivienda social y departamentos, así como por la fortaleza de su negocio de habilitación urbana.

Ingresos crecieron impulsados por vivienda social y departamentos

Según el reporte, los ingresos consolidados de Los Portales alcanzaron los S/ 1.005,9 millones en 2025, lo que representó un crecimiento de 4,9% frente al año anterior. Este avance estuvo explicado principalmente por el dinamismo de las líneas de vivienda social y multifamiliar, segmentos que continúan mostrando una demanda importante en el mercado peruano.

El EBITDA consolidado se mantuvo prácticamente estable, ubicándose en S/ 225,9 millones frente a los S/ 225,1 millones registrados en 2024. Aunque el crecimiento operativo fue moderado, la compañía logró mejorar sus indicadores financieros gracias a las amortizaciones de deuda realizadas durante el año.

En ese sentido, el ratio de Deuda Financiera Ajustada sobre EBITDA descendió de 2,9 veces en 2024 a 2,6 veces al cierre de 2025, mostrando una reducción del apalancamiento. Asimismo, la cobertura de gastos financieros mejoró ligeramente, pasando de 3,2 veces a 3,4 veces.

Para el periodo 2026-2027, la clasificadora estima que la estrategia de expansión de Los Portales continuará apoyada en proyectos de vivienda social y multifamiliar, aunque prevé que el ratio de endeudamiento podría volver a situarse alrededor de 3 veces EBITDA debido al crecimiento esperado de las inversiones.

Liquidez se mantiene en niveles holgados

Uno de los aspectos destacados en el análisis de Apoyo & Asociados es la fortaleza de la liquidez de la empresa. El ratio de liquidez corriente alcanzó 1,7 veces al cierre de 2025, por encima del promedio registrado entre 2020 y 2024, que fue de 1,5 veces.

Además, la deuda financiera de corto plazo representó solo el 22,4% de la deuda total, manteniéndose en niveles bajos y manejables para la operación de la compañía.

A ello se suma la disponibilidad de líneas bancarias importantes. A febrero de 2026, Los Portales contaba con líneas de crédito por aproximadamente US$127 millones, de las cuales cerca de US$78 millones permanecían sin utilizar, otorgándole un amplio margen de flexibilidad financiera.

Negocio de habilitación urbana sigue siendo el principal motor

El reporte subraya que la unidad de habilitación urbana continúa siendo la principal línea de negocio de Los Portales, concentrando el 61% de los ingresos consolidados, incluyendo el financiamiento de lotes.

La compañía ofrece financiamiento para la compra de terrenos por plazos de hasta 10 años, con un saldo promedio remanente cercano a seis años, permitiéndole generar ingresos financieros recurrentes y sostenidos en el tiempo.

En este modelo, Los Portales aplica tasas efectivas anuales cercanas al 29% en soles y 25% en dólares. A diciembre de 2025, las cuentas por cobrar comerciales ascendieron a S/ 815,3 millones, mientras que las cuentas de orden vinculadas a lotes aún no entregados sumaron S/ 79,9 millones.

La clasificadora destacó además que los niveles de morosidad se mantienen bajos debido a que la empresa conserva la reserva de dominio sobre los lotes hasta que el cliente cancela el total de la deuda. Asimismo, en caso de atraso de tres cuotas mensuales, la empresa puede resolver el contrato y volver a comercializar el terreno, lo que incentiva el cumplimiento de pagos.

Reservas de tierra y potencial del mercado inmobiliario

Otro factor que respalda la clasificación es la reserva de terrenos de la compañía, equivalente a aproximadamente tres años de operaciones. Esta disponibilidad de tierras permitiría sostener el crecimiento del portafolio y continuar generando nuevas cuentas por cobrar en los próximos años.

El informe también resalta el potencial estructural del mercado inmobiliario peruano, especialmente por el alto déficit habitacional existente en los segmentos medio y medio bajo, que constituyen precisamente el público objetivo de Los Portales en sus líneas de habilitación urbana, vivienda social y departamentos.

En línea con ello, el Banco Central de Reserva del Perú proyecta que el sector construcción crecería 6% en 2026 y 3,4% en 2027. Sin embargo, la clasificadora advierte que el contexto electoral previsto para este año podría generar cierta presión sobre la demanda inmobiliaria y afectar el ritmo de crecimiento del sector.

Persisten riesgos propios del sector inmobiliario

Pese a la fortaleza financiera mostrada por la empresa, el informe advierte sobre los riesgos inherentes al negocio inmobiliario. Entre ellos destacan la sensibilidad del sector frente a cambios económicos, posibles retrasos en trámites municipales, dificultades para conseguir terrenos saneados y riesgos de descalce cambiario para clientes que financian lotes en moneda extranjera.

También se menciona el riesgo de eventuales restricciones regulatorias relacionadas con límites a tasas de interés máximas permitidas.

Asimismo, Apoyo & Asociados recordó que, a diferencia de la deuda financiera de largo plazo, los programas de instrumentos de corto plazo no cuentan con garantías reales. No obstante, considera que la compañía todavía mantiene una proporción relevante de activos libres de gravámenes, lo que le otorga flexibilidad financiera adicional.

Factores que podrían afectar la clasificación

La clasificadora señaló que un deterioro sostenido de los niveles de liquidez corriente o una reducción de la cobertura EBITDA sobre gastos financieros por debajo de 3 veces podrían generar presión negativa sobre las clasificaciones actuales.

Asimismo, advirtió que mayores niveles de endeudamiento sin un crecimiento proporcional en la generación operativa también podrían impactar negativamente en la evaluación crediticia de la compañía.

Pese a estos riesgos, el reporte concluye que Los Portales mantiene una posición financiera sólida y una adecuada capacidad para cumplir con sus obligaciones de corto plazo, respaldada por la estabilidad de su operación, la diversificación de sus fuentes de financiamiento y la fortaleza de su negocio inmobiliario.