Sector inmobiliario aceleró su recuperación con récord de ventas y mayor dinamismo hipotecario

El mercado inmobiliario residencial peruano atraviesa una etapa de fuerte recuperación y consolidación, impulsado por la reducción de las tasas hipotecarias, una mayor demanda de viviendas y el renovado dinamismo del crédito bancario. Los indicadores más recientes de la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) y del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) muestran que el sector dejó atrás la desaceleración registrada entre 2022 y 2023 y se encamina hacia uno de sus mejores desempeños de los últimos años.

Las proyecciones para 2025 anticipan un crecimiento significativo en las ventas de departamentos nuevos, una expansión importante del financiamiento hipotecario y una mejora en la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias, especialmente en el segmento residencial urbano de Lima Metropolitana.

Ventas de viviendas crecerían casi 39% en 2025

Según CAPECO, durante 2025 se venderían alrededor de 29,042 unidades de vivienda en Lima Metropolitana, cifra que representa un crecimiento de 38.6% frente a las 20,956 unidades comercializadas en 2024.

El resultado refleja una fuerte aceleración de la demanda luego de dos años de debilidad en el mercado. En 2022 las ventas retrocedieron 8.9%, mientras que en 2023 cayeron otro 5%. Sin embargo, el mercado comenzó a revertir esa tendencia durante 2024 con un crecimiento de 23.3%, recuperación que ahora se profundiza en 2025.

En términos absolutos, el mercado incorporaría más de 8,000 viviendas adicionales vendidas respecto al año anterior, consolidando el mejor ritmo de comercialización de los últimos años.

Además, el optimismo del sector no proviene únicamente de CAPECO. Otras consultoras privadas como TINSA también proyectan una expansión acelerada de las ventas, incluso con tasas ligeramente superiores, lo que refuerza la percepción de que el mercado inmobiliario peruano atraviesa una nueva fase expansiva.

Oferta inmobiliaria mantiene estabilidad

A diferencia de la fuerte expansión de las ventas, la oferta inmobiliaria ha mostrado un crecimiento mucho más moderado. CAPECO reportó que en 2025 se ofertaron 50,013 unidades de vivienda en Lima Metropolitana, apenas 3% más frente a las 48,540 unidades registradas en 2024.

En términos de área construida, la oferta total alcanzó 3.177 millones de metros cuadrados, prácticamente similar al nivel del año previo, cuando se registraron 3.185 millones de metros cuadrados.

Este comportamiento evidencia que la demanda está creciendo más rápido que la expansión de la oferta, situación que podría generar presión sobre los precios en determinados segmentos y distritos de alta demanda.

Las mayores alzas en ventas se registraron en Lima Top, Lima Moderna y Lima Sur, con incrementos de 51.9%, 44.9% y 52.3%, respectivamente. En contraste, Lima Norte y Callao fueron las únicas zonas que mostraron retrocesos.

La banca hipotecaria recupera dinamismo

Uno de los principales motores de la recuperación inmobiliaria es el renovado crecimiento del crédito hipotecario tradicional. Luego de dos años consecutivos de contracción, las colocaciones bancarias volvieron a expandirse de forma importante gracias a la reducción de las tasas de interés y a una mejora en las condiciones de financiamiento.

Las proyecciones indican que los créditos hipotecarios convencionales pasarían de 34,665 operaciones en 2022 a 41,057 colocaciones en 2025. Esto representa un incremento de más de 7,300 operaciones respecto al año anterior.

El BCRP identifica como principal catalizador de esta recuperación la caída del costo financiero. La tasa hipotecaria en soles descendió de 9.9% en 2022 a 7.9% en 2025, mientras que en dólares bajó de 8.3% a 6.9%.

Esta reducción de tasas permitió mejorar la capacidad de pago de las familias y ampliar el acceso al financiamiento inmobiliario, impulsando tanto la demanda de vivienda para uso propio como las compras con fines de inversión.

Retroceso del programa Mivivienda

Mientras la banca privada gana dinamismo, el segmento subsidiado por el Estado muestra señales de debilitamiento. El Nuevo Crédito Mivivienda se perfila como el único indicador del sector con tendencia negativa en 2025.

Las colocaciones caerían desde 12,344 créditos en 2022 hasta apenas 6,572 operaciones en 2025, lo que representa una reducción de 23.3% respecto al año anterior.

El comportamiento refleja una pérdida progresiva de tracción del programa estatal, posiblemente vinculada a limitaciones presupuestarias, restricciones en subsidios o una migración de la demanda hacia productos hipotecarios tradicionales que ahora resultan más competitivos gracias a las menores tasas.

Este escenario revela una creciente dependencia del mercado inmobiliario respecto al financiamiento privado, en un contexto donde la banca recupera protagonismo como principal fuente de expansión del crédito hipotecario.

Desembolsos hipotecarios aumentan con fuerza

La recuperación del mercado también se refleja en los montos desembolsados. Los créditos hipotecarios en soles pasarían de S/ 12,487 millones en 2024 a S/ 15,626 millones en 2025, un incremento de más de S/ 3,100 millones.

En dólares, los desembolsos subirían de US$ 164 millones a US$ 187 millones.

Uno de los hallazgos más relevantes del reporte es que el crecimiento del volumen desembolsado supera ampliamente al crecimiento del número de deudores. Mientras la cantidad de deudores hipotecarios aumentaría 4.2%, el monto total de créditos crecería más de 25%.

Esto indica que el valor promedio de los préstamos hipotecarios viene aumentando, reflejando una mayor demanda por inmuebles de mayor valor o una mejora en la capacidad de endeudamiento de los compradores.

El mercado inmobiliario recupera atractivo para inversionistas

Otro indicador clave es la evolución del ratio PER (Price Earnings Ratio), que mide cuántos años toma recuperar una inversión inmobiliaria a través del alquiler.

Este indicador descendió de 18.9 años en 2022 a 16.6 años en 2025, señalando una mejora en la rentabilidad relativa de las inversiones inmobiliarias.

En términos prácticos, esto significa que el negocio de compra de viviendas para alquiler vuelve a ganar atractivo financiero frente a otros instrumentos de inversión.

La combinación de menores tasas hipotecarias y una mejora en los retornos por alquiler está generando un escenario favorable para inversionistas inmobiliarios, especialmente en segmentos urbanos de alta demanda.

Los indicadores del BCRP y CAPECO muestran que el mercado inmobiliario peruano atraviesa una etapa de recuperación sólida y generalizada. El crecimiento de las ventas, el mayor dinamismo hipotecario, la reducción de tasas y la mejora de la rentabilidad del alquiler están reactivando uno de los sectores más relevantes para la economía peruana.

Sin embargo, las cifras también revela algunos desafíos. La desaceleración del programa Mivivienda podría limitar el acceso a vivienda para sectores de menores ingresos, mientras que el crecimiento moderado de la oferta frente al fuerte avance de la demanda podría generar presiones sobre los precios en ciertas zonas.

Pese a ello, el panorama general sigue siendo favorable. La estabilización macroeconómica, el menor costo del financiamiento y la mejora en la confianza del consumidor están permitiendo que el sector inmobiliario vuelva a posicionarse como uno de los motores de inversión y crecimiento urbano en el país.