Ejecutivo reforma ley de expropiaciones y crea proceso exprés de liberación de áreas

El Ejecutivo modificó el marco legal de adquisición y expropiación de inmuebles con el objetivo de acelerar la ejecución de proyectos de infraestructura de gran envergadura. A través del Decreto Legislativo Nº 1726, se incorpora el Título VIII al Decreto Legislativo Nº 1192 y se establece un mecanismo extraordinario de liberación de áreas en bloque, que permite al Estado gestionar de manera masiva y no individualizada los predios necesarios para obras públicas.

La norma fue emitida en el marco de las facultades delegadas por la Ley Nº 32527 y apunta a reducir uno de los principales cuellos de botella en la inversión pública y en las asociaciones público-privadas: la demora en la disponibilidad física de terrenos.

Un nuevo modelo para liberar predios

El eje central de la reforma es el proceso de liberación de áreas en bloque, que reemplaza la lógica de negociación predio por predio por una estrategia colectiva. Bajo este esquema, el denominado Sujeto Activo —la entidad responsable del proyecto— puede delimitar un conjunto de inmuebles dentro de una poligonal georreferenciada y someterlos a un procedimiento especial y más expeditivo.

La norma permite aplicar este mecanismo tanto en proyectos nuevos como en obras en ejecución, siempre que existan criterios técnicos que lo sustenten, entre ellos prioridades institucionales de alto impacto, disponibilidad presupuestal certificada, obligaciones contractuales asumidas frente a inversionistas o concesionarios, y razones de celeridad debidamente justificadas.

Definiciones técnicas para un proceso masivo

El decreto introduce conceptos clave para estandarizar la gestión masiva de predios. El “bloque” es definido como el conjunto de inmuebles requeridos para la obra, delimitado mediante coordenadas UTM. A su vez, puede subdividirse en “sectores” para efectos de tasación, considerando variables como zonificación, servicios básicos, clasificación del suelo o restricciones ambientales.

También se precisa el concepto de compensación económica, entendida como un pago extraordinario por entrega anticipada y voluntaria de la posesión, independiente del valor de tasación. La tasación comercial, por su parte, se determina conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones e incluye tanto el valor del bien como la indemnización por perjuicio económico, que abarca daño emergente y lucro cesante.

Cinco etapas con plazos perentorios

El procedimiento de liberación en bloque se estructura en cinco etapas sucesivas y con plazos estrictos.

La primera fase es la determinación del bloque, donde el Sujeto Activo realiza el diagnóstico técnico-legal. Entidades como SUNARP, la SBN, municipalidades y gobiernos regionales deben remitir información en un plazo de 10 días hábiles, prorrogables excepcionalmente por otros 10 días bajo responsabilidad funcional. Una vez aprobado el bloque mediante resolución ministerial o regional, se inicia la tasación por sectores, con un plazo máximo de 20 días hábiles.

La segunda etapa corresponde al empadronamiento y calificación de los ocupantes. En un plazo de 40 días hábiles se verifica la posesión efectiva y se distingue entre el Sujeto Pasivo —titular del derecho— y el ocupante que acredita mejoras. Se publica un pre padrón para observaciones y se otorgan plazos breves para subsanaciones.

Luego se aprueba el padrón definitivo y las tasaciones mediante resolución, tras lo cual se notifica la carta de intención de adquisición con la oferta económica y los incentivos aplicables.

La cuarta etapa contempla la liberación y el pago secuencial de la contraprestación. Se establece un sistema de dos pagos: el primero, al momento de aceptar el trato directo y entregar anticipadamente el inmueble, incluye la tasación del terreno, una bonificación del 30% y la compensación económica. El segundo pago cubre el valor de edificaciones, plantaciones y perjuicio económico, junto con la bonificación correspondiente.

Finalmente, se procede a la inscripción registral ante SUNARP mediante formularios individuales, habilitándose secciones especiales para agilizar la calificación masiva de títulos.

Incentivos económicos para evitar la judicialización

Uno de los elementos más relevantes del decreto es la matriz de incentivos financieros. Si el propietario acepta el trato directo y la entrega anticipada, puede recibir una bonificación del 30% sobre el valor comercial. Si acepta el trato directo pero no la entrega anticipada, la bonificación es del 20%.

Adicionalmente, se establece un bono por entrega anticipada equivalente al 10% del valor del terreno, con un mínimo de 1 UIT y un máximo de 10 UIT. En el caso de ocupantes, la compensación por entrega voluntaria asciende a 4 UIT en terrenos urbanos y 3 UIT en terrenos rurales, siempre que la desocupación se produzca dentro de los 40 días hábiles.

Gestión de interferencias y transferencia automática de predios estatales

La norma también refuerza la gestión de interferencias, como redes de servicios públicos o infraestructura instalada en el derecho de vía. Las empresas prestadoras deben informar en 20 días hábiles sobre la existencia de interferencias, plazo que puede ampliarse en casos complejos.

Si incumplen o no cuentan con capacidad operativa, el Estado puede ejecutar directamente la remoción bajo la figura de ejecución alternativa. Asimismo, se prevé la anotación preventiva para impedir nuevas instalaciones en el área intervenida.

En cuanto a predios estatales, se establece su transferencia automática, gratuita e irrecurrible en un plazo de hasta 45 días hábiles. Incluso se habilita una entrega provisional excepcional en solo siete días hábiles cuando el bien esté desocupado o sin uso efectivo, con posibilidad de ejecución coactiva inmediata ante incumplimiento.

Medidas de fuerza y control judicial

Si el propietario rechaza el trato directo o guarda silencio tras la notificación, se activa la fase de expropiación. En ese escenario, se pierden los incentivos económicos y solo se reconoce el valor tasado. El ejecutor coactivo puede ordenar el lanzamiento contra ocupantes y bienes.

Además, los jueces deben resolver solicitudes de descerraje en un plazo máximo de 24 horas. El incumplimiento de este plazo debe ser comunicado a la Junta Nacional de Justicia para las acciones disciplinarias correspondientes, lo que introduce un mecanismo de control sobre la actuación judicial en estos procesos.

Salvaguardas y exclusiones

El decreto contempla medidas especiales, como la autorización temporal de contratar peritos externos y aplicar metodologías internacionales de tasación masiva por un periodo de tres años. También permite delegar en inversionistas privados, especialmente en proyectos bajo asociaciones público-privadas, la ejecución del proceso de adquisición en bloque, bajo esquemas de reembolso.

Se reconoce la actuación discrecional debidamente sustentada de los funcionarios encargados del saneamiento físico-legal, con el fin de otorgarles respaldo en la toma de decisiones. No obstante, se establece una exclusión expresa: el proceso en bloque no puede aplicarse en reservas territoriales o indígenas destinadas a pueblos en aislamiento o contacto inicial.

Con el Decreto Legislativo Nº 1726, el Estado introduce un modelo orientado a la rapidez y a la reducción de litigios en la adquisición de terrenos. Al combinar tasaciones sectorizadas, incentivos económicos que pueden elevar significativamente la contraprestación por entrega anticipada y mecanismos de ejecución inmediata, la norma busca asegurar que la disponibilidad de suelo deje de ser el principal obstáculo para el desarrollo de proyectos estratégicos.